Договор задатка
Данный договор применяется, если стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома
1. Нормативная основа
Задаток как способ обеспечения исполнения обязательств регулируется статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ.
В силу пункта 1 статьи 380 ГК РФ задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Задаток выполняет одновременно три функции: платежную, доказательственную (удостоверяющую факт заключения договора) и обеспечительную.
2. Когда заключается соглашение о задатке
Соглашение о задатке заключается, когда одна сторона вносит другой стороне денежную сумму в подтверждение серьёзности намерений и в обеспечение исполнения обязательств по будущему или уже заключённому договору. Наиболее часто задаток используется:
-
при заключении предварительных договоров купли-продажи недвижимости (п. 4 ст. 380 ГК РФ);
-
при заключении основных договоров, когда требуется подтвердить намерение сторон и обеспечить исполнение.
Задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, если иное не установлено законом (п. 4 ст. 380 ГК РФ).
3. Отличие задатка от аванса (важнейшее различие)
Это ключевой момент, требующий особого внимания.
Аванс — это предварительная оплата, которая выполняет только платёжную функцию. При неисполнении договора аванс подлежит возврату в полном размере.
Задаток наряду с платёжной функцией выполняет обеспечительную и доказательственную функции. Последствия неисполнения обязательств, обеспеченных задатком, принципиально иные (см. раздел 5).
В случае сомнения в отношении того, является ли уплаченная сумма задатком, в частности вследствие несоблюдения письменной формы, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Поэтому в соглашении о задатке необходимо чётко и недвусмысленно указать, что передаваемая сумма является именно задатком, а не авансом или предоплатой.
4. Порядок составления соглашения о задатке (пошагово)
Шаг 1. Определите основной договор, исполнение которого обеспечивается задатком
В соглашении о задатке необходимо указать, в обеспечение какого обязательства (какого договора) передаётся задаток. Это может быть как уже заключённый основной договор, так и предварительный договор, по которому стороны обязуются заключить основной договор в будущем.
Шаг 2. Укажите предмет и цену основного договора
В соглашении о задатке должны быть чётко определены предмет и цена основного договора, чтобы было понятно, исполнение какого именно обязательства обеспечивается задатком.
Шаг 3. Определите размер задатка
Размер задатка определяется по соглашению сторон. На практике при сделках с недвижимостью он обычно составляет 5–10% от цены договора. В соглашении сумма задатка указывается цифрами и прописью.
Шаг 4. Укажите срок внесения задатка
Определите, в какой срок Покупатель (Плательщик) обязан передать задаток Продавцу (Получателю).
Шаг 5. Оформите соглашение в письменной форме
Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Это обязательное требование закона. При несоблюдении письменной формы сумма может быть признана авансом.
Соглашение о задатке может быть оформлено как:
-
отдельный документ (соглашение о задатке);
-
раздел (пункт) в основном или предварительном договоре;
-
расписка о получении задатка, содержащая все существенные условия.
Шаг 6. Подпишите соглашение сторонами
Соглашение подписывается обеими сторонами. Желательно, чтобы в расписке или соглашении были указаны паспортные данные сторон.
Шаг 7. Передайте денежные средства
Факт передачи денежных средств подтверждается распиской получателя задатка или отметкой в тексте соглашения. Рекомендуется составлять отдельную расписку о получении денег.
5. Последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком (ст. 381 ГК РФ)
Это главное правовое последствие задатка, которое отличает его от аванса:
-
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток (например, Покупатель отказался от сделки), задаток остаётся у другой стороны (у Продавца). Плательщик не вправе его требовать обратно.
-
Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (например, Продавец отказался от сделки), она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
-
Если основной договор не заключён по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, задаток подлежит возврату.
Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачётом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 381 ГК РФ).
6. На что обратить особое внимание
Письменная форма обязательна. Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы. Это императивное требование закона (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Расписка о получении денег также должна быть письменной.
Чётко указывайте, что это задаток. В тексте соглашения или расписки должно быть прямо указано, что передаваемая сумма является задатком, а не авансом или предоплатой. Используйте формулировки: «в счёт причитающихся платежей», «в доказательство заключения договора», «в обеспечение исполнения обязательств».
Описывайте основной договор. В соглашении о задатке необходимо указать, какой именно договор (или предварительный договор) обеспечивается задатком, а также его существенные условия (предмет, цена).
Фиксируйте срок исполнения. Укажите срок, в который стороны обязуются заключить основной договор или исполнить обязательства по нему.
Составляйте отдельную расписку. Рекомендуется помимо соглашения составлять отдельную расписку о получении задатка, в которой получатель подтверждает факт получения денег.
Избегайте неопределённостей. Если в тексте соглашения нет чёткого указания на то, что сумма является задатком, и не соблюдена письменная форма, суд может признать эту сумму авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
7. Куда и как обращаться при спорах
Досудебный порядок
При возникновении спора о возврате задатка или взыскании двойной суммы задатка стороны должны предпринять попытки урегулирования путём переговоров. Рекомендуется направить письменную претензию с требованием о возврате задатка (или уплате двойной суммы) с указанием разумного срока для ответа (обычно 10–30 дней).
Судебный порядок
Если переговоры не привели к результату, спор передаётся в суд:
-
Суд общей юрисдикции — если спор между гражданами (например, по договору купли-продажи квартиры между физическими лицами). Иск подаётся по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ).
-
Арбитражный суд — если спор между юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями. Иск подаётся по месту нахождения ответчика (ст. 35 АПК РФ).
Срок исковой давности
Общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 ГК РФ). Для требований о возврате задатка или взыскании двойной суммы задатка специальных сроков не установлено. Срок начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Доказательства
В суде необходимо будет представить:
-
соглашение о задатке в письменной форме;
-
расписку о получении денежных средств (или иное подтверждение передачи);
-
доказательства неисполнения обязательств (например, отказ от заключения основного договора);
-
переписку сторон (претензии, ответы на них).
Судебная практика
Судебная практика по спорам о задатке обширна. Суды, как правило, взыскивают двойную сумму задатка с виновной стороны при доказанности факта неисполнения обязательств. Однако если соглашение о задатке составлено с нарушениями (отсутствует письменная форма, не указан основной договор), суд может переквалифицировать задаток в аванс, и тогда взысканию подлежит только однократная сумма.
8. Краткий чек-лист перед заключением
□ Соглашение о задатке составлено в письменной форме (отдельный документ или раздел в договоре).
□ В тексте прямо указано, что передаваемая сумма является задатком (не авансом и не предоплатой).
□ Указан основной договор, исполнение которого обеспечивается задатком.
□ Определены предмет и цена основного договора.
□ Указан размер задатка (цифрами и прописью).
□ Определён срок внесения задатка.
□ Составлена расписка о получении денежных средств (если задаток передаётся отдельно от подписания соглашения).
□ Соглашение подписано обеими сторонами.
□ Стороны понимают последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком (потеря задатка или обязанность уплатить двойную сумму).
Договор задатка
| Город составления | Дата договора года |
Продавец, Дата рождения продавца года рождения, проживающий по адресу Адрес продавца, паспорт Паспортные данные продавца, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Покупатель, Дата рождения покупателя года рождения, проживающий по адресу Адрес покупателя, паспорт Паспортные данные покупателя, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, руководствуясь статьями 429, 380, 381, 549–551, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключили настоящий предварительный договор (далее – Договор) о нижеследующем:
1. Предмет Договора
1.1. По настоящему Договору Стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома (далее – Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим Договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
1.2. Основной договор подлежит заключению в срок до Дата заключения договора.
1.3. Объектом Основного договора является жилой дом, расположенный по адресу: Адрес жилого дома (далее – Объект).
1.4. Характеристики Объекта указаны в Приложении № 1 к настоящему Договору, которое является его неотъемлемой частью.
1.5. Цена Объекта по Основному договору составляет Стоимость жилого дома рублей.
1.6. Настоящий Договор не порождает перехода права собственности на Объект. Право собственности переходит к Покупателю только после заключения Основного договора и государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке (ст. 551 ГК РФ).
2. Задаток
2.1. В обеспечение исполнения обязательств по заключению Основного договора Покупатель передаёт Продавцу задаток в размере сумма задатка цифрами и прописью рублей (п. 1 ст. 380 ГК РФ).
2.2. Задаток вносится в срок срок внесения и засчитывается в счёт оплаты стоимости Объекта при заключении Основного договора.
2.3. Соглашение о задатке считается заключённым в письменной форме с момента подписания настоящего Договора (п. 2 ст. 380 ГК РФ).
2.4. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток остаётся у Продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
2.5. Если Основной договор не будет заключён по вине Продавца, Продавец обязан возвратить Покупателю двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
2.6. Если Основной договор не будет заключён по обстоятельствам, не зависящим от воли Сторон, задаток подлежит возврату Покупателю в полном объёме.
3. Права и обязанности сторон
3.1. Продавец вправе:
3.1.1. Требовать от Покупателя своевременного внесения задатка в размере, указанном в разделе 2 настоящего Договора.
3.1.2. Требовать от Покупателя надлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору.
3.2. Продавец обязуется:
3.2.1. Предоставить Покупателю все необходимые документы на Объект в течение Срок передачи документов календарных дней с момента подписания настоящего Договора.
3.2.2. Предоставить Покупателю документы об отсутствии задолженности по оплате услуг связи, электроэнергии и иных коммунальных услуг за Срок передачи документов календарных дней до даты заключения Основного договора, указанной в п. 1.2 настоящего Договора.
3.2.3. Не производить ремонтных и иных работ, влекущих изменение характеристик Объекта, до заключения Основного договора.
3.2.4. Не совершать действий, направленных на отчуждение Объекта третьим лицам или обременение его правами третьих лиц, до заключения Основного договора.
3.2.5. Нести ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору.
3.3. Покупатель вправе:
3.3.1. Требовать от Продавца соблюдения всех условий настоящего Договора.
3.3.2. Требовать предоставления всех документов на Объект, указанных в п. 3.2.1 настоящего Договора.
3.3.3. Требовать от Продавца надлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору.
3.4. Покупатель обязуется:
3.4.1. Передать Продавцу задаток в порядке, размере и сроки, установленные разделом 2 настоящего Договора.
3.4.2. Нести ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору.
4. Гарантии Продавца
4.1. Продавец гарантирует, что является собственником Объекта. Данный факт подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
4.2. Продавец гарантирует, что Объект не обременён правами третьих лиц, не находится в залоге, под арестом или в ином ограничении, не является предметом судебных разбирательств.
5. Порядок разрешения споров
5.1. Все споры и разногласия, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним, разрешаются Сторонами путём переговоров.
5.2. В случае недостижения согласия спор передаётся на рассмотрение в суд в соответствии с подсудностью, установленной процессуальным законодательством Российской Федерации.
6. Заключительные положения
6.1. Настоящий Договор составлен в письменной форме в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
6.2. Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.
6.3. Изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии их совершения в письменной форме и подписания уполномоченными Сторонами.
6.4. В случае незаключения Основного договора в срок, установленный п. 1.2 настоящего Договора, обязательства Сторон по заключению Основного договора прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
6.5. Во всём, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
7. Реквизиты и подписи сторон
|
Продавец Подпись, инициалы, фамилия продавца |
Покупатель Подпись, инициалы, фамилия покупателя |
Похожие документы
Данный договор применяется при предоставлении предприятия во временное пользование
Данный договор применяется для определения ответственности работника в случае причинения ущерба товарам, а также в случае их недостачи.
Данные договор применяется при оформлении работ/услуг по продвижению бренда, продукта или услуги для увеличения продаж.