1. Правовая природа договора
Договор аренды здания с последующим правом выкупа представляет собой соглашение, сочетающее элементы аренды и купли-продажи. По такому договору арендатор получает возможность использовать здание на определенный срок за установленную арендную плату, а в дальнейшем приобрести его в собственность по заранее оговоренной цене.
Правовое регулирование осуществляется статьей 624 Гражданского кодекса Российской Федерации. В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статьи 624 ГК РФ).
Важно понимать: право выкупа — это именно право, а не обязанность арендатора. Арендатор не обязан выкупать здание, даже если такое условие включено в договор. Арендодатель также вправе передумать продавать объект, если иное не предусмотрено договором.
2. Как составить договор — пошагово
Шаг 1. Определите стороны
Укажите полные наименования для юридических лиц (с указанием ИНН, ОГРН, юридического адреса) или Ф.И.О. и паспортные данные для физических лиц. В преамбуле необходимо указать дату и место заключения договора.
Шаг 2. Детально опишите предмет договора (существенное условие)
Предмет договора должен содержать детальное описание здания, позволяющее его идентифицировать:
-
полный почтовый адрес;
-
общая площадь;
-
кадастровый номер;
-
этажность, количество помещений;
-
назначение здания;
-
техническое состояние на момент передачи.
Без детального описания объекта договор может быть признан незаключенным.
Шаг 3. Согласуйте срок аренды
Срок аренды является существенным условием. Укажите конкретный период (в годах, месяцах или днях) либо порядок его определения. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Шаг 4. Определите арендную плату и выкупную цену (существенные условия)
В договоре необходимо согласовать:
-
размер арендной платы и порядок ее внесения;
-
выкупную стоимость здания;
-
порядок зачета арендных платежей в счет выкупной цены (если стороны договорились о таком зачете);
-
срок уплаты выкупной цены.
Если выкупная цена не согласована, договор может быть признан частично незаключенным в части выкупа.
Шаг 5. Пропишите условие о переходе права собственности
Укажите момент перехода права собственности на здание к арендатору. По общему правилу право собственности переходит после уплаты всей выкупной цены. Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ.
Шаг 6. Распределите обязанности сторон
Помимо стандартных обязанностей арендодателя и арендатора, предусмотренных статьями 611–616 ГК РФ, укажите:
-
кто несет расходы на содержание и эксплуатацию здания;
-
порядок проведения текущего и капитального ремонта;
-
обязанности по страхованию здания;
-
порядок передачи здания при выкупе.
Шаг 7. Предусмотрите обеспечительный платеж (при необходимости)
Обеспечительный платеж обеспечивает исполнение обязательств арендатора по договору (статья 381.1 ГК РФ). Укажите размер, порядок внесения и возврата.
Шаг 8. Составьте акт приема-передачи здания
Акт приема-передачи — обязательное приложение к договору. В нем фиксируется состояние здания на момент передачи, наличие оборудования, коммуникаций, показания приборов учета.
Шаг 9. Подпишите договор
Договор аренды здания с правом выкупа должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписываемого сторонами. Это следует из пункта 3 статьи 609 ГК РФ, согласно которому к договору аренды с правом выкупа недвижимости применяются требования к форме договора купли-продажи, установленные статьей 550 ГК РФ.
Нотариальное удостоверение не требуется, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.
3. На что обратить особое внимание
Государственная регистрация договора. Договор аренды здания, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ). При этом сам договор аренды с правом выкупа недвижимости должен быть заключен с учетом требований к форме договора купли-продажи недвижимости (статья 550 ГК РФ).
Государственная регистрация перехода права собственности. Переход права собственности на здание к арендатору подлежит государственной регистрации и возникает с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости. До этого момента арендатор не является собственником.
Выкупная цена не должна быть символической. В договоре аренды с правом выкупа выкупная цена не должна быть символической и должна отвечать рыночному уровню цен на момент выкупа. Это отличает аренду с выкупом от лизинга, где выкупная цена может быть символической.
Риск случайной гибели. По общему правилу риск случайной гибели или повреждения здания несет арендодатель (статья 211 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором. В договоре аренды с правом выкупа стороны могут распределить этот риск иначе.
Зачет арендных платежей. Стороны вправе договориться, что часть или вся арендная плата засчитывается в счет выкупной цены. Такое условие должно быть четко прописано в договоре.
Последствия невыкупа. Если арендатор не выкупил здание по истечении срока аренды, договор аренды прекращается, и арендатор обязан возвратить здание арендодателю. Арендные платежи, уплаченные за период пользования, не возвращаются, если иное не предусмотрено договором.
4. Налоговые последствия
Для арендодателя:
-
арендная плата облагается налогом на прибыль (для организаций) или НДФЛ (для физических лиц);
-
при реализации здания по выкупной цене возникает доход от реализации, облагаемый налогом на прибыль или НДФЛ;
-
при передаче здания в собственность арендатора возникает обязанность по уплате НДС (для организаций на ОСН), если иное не предусмотрено законом.
Для арендатора:
-
арендная плата учитывается в расходах при исчислении налога на прибыль (для организаций) или при расчете налога при УСН;
-
выкупная цена формирует первоначальную стоимость здания для целей налогового учета;
-
при приобретении здания в собственность арендатор вправе применить имущественный налоговый вычет по НДФЛ (для физических лиц) в установленном порядке.
НДС. При выкупе здания арендатору необходимо уплатить НДС с выкупной цены (если арендодатель является плательщиком НДС). При этом арендатор вправе принять «входной» НДС к вычету при соблюдении установленных требований.
5. Разрешение споров
Досудебный порядок. В договоре рекомендуется предусмотреть обязательный претензионный порядок: сторона, чьи права нарушены, направляет письменную претензию, срок ответа на которую составляет, например, 10–15 рабочих дней.
Судебный порядок. При недостижении согласия спор передается в арбитражный суд (если сторонами являются юридические лица или ИП) либо в суд общей юрисдикции. В договоре можно указать конкретный суд по месту нахождения здания или по месту нахождения ответчика.
Судебная практика по договорам аренды с правом выкупа обширна: споры возникают по поводу государственной регистрации, определения выкупной цены, порядка зачета арендных платежей, последствий невыкупа, признания договора недействительным.
6. Когда и куда подавать договор
Государственная регистрация договора. Если срок аренды составляет один год и более, договор подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для регистрации необходимо подать:
-
заявление о государственной регистрации;
-
договор аренды в двух экземплярах;
-
документы, подтверждающие право собственности арендодателя на здание;
-
кадастровый паспорт здания;
-
документы, удостоверяющие личности сторон (для физических лиц) или полномочия представителей (для юридических лиц);
-
квитанцию об уплате государственной пошлины.
Государственная регистрация перехода права собственности. После уплаты всей выкупной цены арендатор подает заявление о государственной регистрации перехода права собственности на здание. Для регистрации необходимо представить:
-
заявление о государственной регистрации перехода права собственности;
-
договор аренды с правом выкупа;
-
документы, подтверждающие уплату выкупной цены в полном объеме;
-
документы, удостоверяющие личности сторон (для физических лиц) или полномочия представителей (для юридических лиц);
-
квитанцию об уплате государственной пошлины.
Иные случаи. Договор может потребоваться:
-
в суде — при разрешении споров;
-
в налоговой инспекции — при налоговых проверках;
-
в банке — для подтверждения хозяйственных операций;
-
в страховой компании — для страхования здания.
7. Ключевые риски и рекомендации
Риск 1. Отсутствие государственной регистрации. Если договор аренды здания заключен на срок один год и более, но не зарегистрирован, он считается незаключенным. Это означает, что арендатор не имеет права пользоваться зданием, а арендодатель не может требовать арендную плату.
Риск 2. Отсутствие согласования выкупной цены. Если выкупная цена не согласована, договор признается незаключенным в части выкупа. Арендатор не сможет требовать передачи здания в собственность.
Риск 3. Неопределенность порядка зачета арендных платежей. Если в договоре не указано, какая часть арендной платы засчитывается в счет выкупной цены, арендатор рискует переплатить. Стороны должны четко прописать порядок зачета.
Риск 4. Изменение рыночной стоимости. Если выкупная цена зафиксирована в договоре на длительный срок, а рыночная стоимость здания значительно выросла, арендодатель может оказаться в невыгодном положении. Рекомендуется предусмотреть механизм пересмотра выкупной цены.
Риск 5. Отказ арендатора от выкупа. Арендатор вправе отказаться от выкупа в любое время. Арендодатель не может принудить его к выкупу. В этом случае арендные платежи, уплаченные за период пользования, не возвращаются, если иное не предусмотрено договором.
Рекомендация: всегда заключайте договор в письменной форме в виде одного документа, подписываемого сторонами; детально описывайте предмет договора и условия выкупа; регистрируйте договор в Росреестре, если срок аренды составляет один год и более; четко прописывайте порядок зачета арендных платежей в счет выкупной цены; фиксируйте состояние здания в акте приема-передачи; предусматривайте последствия отказа арендатора от выкупа.