Договор найма жилой комнаты
Данный договор применяется, когда собственник сдаёт жильё другому физическому лицу для проживания.
1. Нормативная основа
Договор найма жилого помещения (комнаты) регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ (статьи 671–688).
По договору найма собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Важно: договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если срок не определён, договор считается заключённым на пять лет (ст. 683 ГК РФ).
2. Когда заключается договор
Договор заключается, когда гражданин (наниматель) желает получить в пользование жилую комнату для проживания, а собственник комнаты (наймодатель) готов предоставить её за плату.
Объектом договора может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (комната в квартире или жилом доме) (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Комната должна быть именно изолированной — иметь отдельный вход и быть обособленной от других помещений.
Нанимателем по договору может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ).
3. Порядок составления договора (пошагово)
Шаг 1. Проверьте право собственности наймодателя
Запросите у наймодателя выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающую его право собственности на квартиру. Убедитесь, что комната не находится под арестом, в залоге или не обременена правами третьих лиц.
Шаг 2. Точно опишите объект найма
В договоре необходимо указать:
-
полный адрес квартиры (индекс, город, улица, дом, корпус, квартира);
-
этаж, общую площадь квартиры, количество комнат;
-
точное описание передаваемой комнаты (площадь, расположение в квартире, наличие мебели и оборудования);
-
кадастровый номер квартиры (при наличии).
Шаг 3. Определите лиц, вселяющихся вместе с нанимателем
В договоре должны быть указаны все граждане, которые будут постоянно проживать в комнате вместе с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Если такие лица не указаны, они не приобретают права пользования помещением.
Шаг 4. Согласуйте размер и порядок внесения платы
Размер платы устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ). Определите:
-
фиксированную сумму в месяц;
-
дату внесения платы (например, до 5-го числа каждого месяца);
-
способ оплаты (наличные с распиской, банковский перевод).
Одностороннее изменение размера платы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК РФ).
Шаг 5. Распределите обязанности по коммунальным платежам
По умолчанию наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное (ст. 678 ГК РФ). В договоре можно предусмотреть, что коммунальные услуги оплачивает наймодатель (с включением их стоимости в плату за наём).
Шаг 6. Составьте акт приёма-передачи
Акт фиксирует фактическое состояние комнаты, наличие мебели, бытовой техники, сантехники, а также показания счётчиков на момент передачи. Акт является неотъемлемой частью договора и поможет избежать споров при возврате помещения.
Шаг 7. Подпишите договор
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Простая устная договорённость не имеет юридической силы.
Если договор заключается на срок один год и более, ограничение (обременение) права собственности (возникающее у наймодателя в связи с передачей помещения внаём) подлежит государственной регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
4. На что обратить особое внимание
Изолированность помещения
Комната должна быть изолированной. Если комната является проходной или не имеет отдельного входа, она не может быть объектом договора найма. Передача такой комнаты может быть признана недействительной.
Срок договора
Максимальный срок — пять лет. Если в договоре не указан срок, он считается заключённым на пять лет. По истечении срока при отсутствии заявления одной из сторон о расторжении договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях (ст. 684 ГК РФ).
Проживающие совместно с нанимателем
Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права пользования жилым помещением. При их вселении требуется согласие наймодателя (п. 2 ст. 677 ГК РФ). В договоре обязательно перечислить всех таких лиц.
Порядок изменения платы
Плата может быть изменена только по соглашению сторон. Включать в договор условие об одностороннем увеличении платы наймодателем не рекомендуется — это противоречит п. 2 ст. 682 ГК РФ и может быть оспорено в суде.
Регистрация по месту жительства
При заключении договора найма на срок более 90 дней наниматель обязан зарегистрироваться по месту пребывания. Без регистрации могут возникнуть проблемы с получением государственных услуг, медицинской помощью и т.п.
Переход права собственности
При переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (ст. 675 ГК РФ). Это означает, что нового собственника нельзя выселить по этому основанию.
5. Куда и как обращаться при спорах
Досудебный порядок
При возникновении разногласий стороны обязаны попытаться урегулировать спор путём переговоров. Рекомендуется направлять письменную претензию с изложением требований и указанием срока для ответа (обычно 10–30 дней).
Судебный порядок
Если переговоры не дали результата, спор передаётся в суд:
-
суд общей юрисдикции — по месту нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Споры по договорам найма жилого помещения подсудны районным (городским) судам.
Расторжение договора
Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
Наймодатель может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 687 ГК РФ (в частности, при невнесении платы за шесть месяцев).
Срок исковой давности
Общий срок исковой давности — три года (ст. 196 ГК РФ). Для требований о взыскании платы за жилое помещение срок также составляет три года.
6. Краткий чек-лист перед заключением
□ Наймодатель подтвердил право собственности на квартиру (выписка из ЕГРН).
□ Комната является изолированной и пригодной для проживания.
□ В договоре указан точный адрес и описание комнаты.
□ Перечислены все граждане, вселяющиеся вместе с нанимателем.
□ Согласован размер платы и порядок её внесения.
□ Распределены обязанности по оплате коммунальных услуг.
□ Договор составлен в письменной форме в двух экземплярах.
□ Составлен и подписан акт приёма-передачи комнаты.
□ При сроке от одного года — предусмотрена государственная регистрация обременения.
□Проверены паспортные данные сторон.
Договор найма жилой комнаты
| г. Город составления | Дата договора года |
Наименование арендодателя, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и Наименование арендатора, именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, руководствуясь статьями 671–688 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Наймодатель передает Нанимателю и указанным в п. 1.5 настоящего договора гражданам за плату во владение и пользование изолированное жилое помещение — комнату, площадью Площадь помещения квадратных метров, расположенную в Количество комнат-комнатной квартире по адресу: Адрес жилого помещения (далее — «жилое помещение»), для проживания в нём (п. 1 ст. 671, п. 1 ст. 673 ГК РФ).
1.2. Жилое помещение принадлежит Наймодателю на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
1.3. Характеристики жилого помещения: характеристики помещения (этаж, общая площадь квартиры, количество комнат, наличие мебели и оборудования).
1.4. Настоящий договор заключается на срок Срок договора найма (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
1.5. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются следующие граждане: список совместно проживающих.
1.6. Передача жилого помещения осуществляется по акту приёма-передачи, подписываемому Сторонами и являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.
2. Плата за жилое помещение
2.1. Плата за жилое помещение составляет Сумма платы в день рублей в месяц и вносится Число месяца для оплаты числа каждого месяца (п. 1 ст. 682 ГК РФ).
2.2. Плата вносится путём Способ оплаты с составлением расписки о получении денежных средств либо перечислением на банковский счёт Наймодателя.
2.3. Размер платы за жилое помещение не подлежит одностороннему изменению, за исключением случаев, предусмотренных законом или настоящим договором (п. 2 ст. 682 ГК РФ).
3. Права и обязанности сторон
3.1. Наймодатель обязуется:
3.1.1. Передать Нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, в срок Срок передачи помещения.
3.1.2. Осуществлять капитальный ремонт жилого помещения за свой счёт (п. 2 ст. 681 ГК РФ).
3.1.3. Своевременно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не предусмотрено настоящим договором (п. 2 ст. 676 ГК РФ).
3.1.4. Устранять последствия аварий, повреждений и иных неблагоприятных ситуаций, произошедших не по вине Нанимателя.
3.1.5. Не чинить препятствий Нанимателю в пользовании жилым помещением.
3.1.6. Исполнять свои обязательства в соответствии с условиями настоящего договора и требованиями законодательства.
3.2. Наниматель обязуется:
3.2.1. Своевременно вносить плату за жилое помещение в порядке и сроки, установленные настоящим договором.
3.2.2. Использовать жилое помещение только для проживания (п. 2 ст. 678 ГК РФ).
3.2.3. Бережно относиться к жилому помещению и имуществу, находящемуся в нём.
3.2.4. Поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, производить текущий ремонт за свой счёт (п. 2 ст. 681 ГК РФ).
3.2.5. Не производить переустройство и перепланировку жилого помещения без согласия Наймодателя.
3.2.6. Допускать Наймодателя в жилое помещение в заранее согласованное время для осмотра состояния помещения и проведения необходимых работ.
3.2.7. После прекращения настоящего договора возвратить жилое помещение Наймодателю по акту приёма-передачи в том состоянии, в котором оно было получено, с учётом нормального износа.
4. Ответственность сторон
4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
4.2. Наймодатель несёт ответственность за недостатки жилого помещения, которые препятствуют его нормальному использованию и о которых он знал или должен был знать на момент передачи помещения, но не оговорил их (ст. 681 ГК РФ).
4.3. Наниматель несёт ответственность за повреждение жилого помещения и имущества, находящегося в нём, и обязан возместить причинённый ущерб.
4.4. За просрочку внесения платы за жилое помещение Наниматель уплачивает Наймодателю неустойку в размере Неустойка (%) процентов от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 4 ст. 687 ГК РФ).
5. Расторжение договора
5.1. Наниматель вправе в любое время расторгнуть настоящий договор с письменным предупреждением Наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
5.2. Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 687 ГК РФ.
5.3. Договор прекращается по истечении срока, на который он был заключён. При отсутствии заявления одной из Сторон о расторжении договора по истечении срока его действия договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях (ст. 684 ГК РФ).
6. Порядок разрешения споров
6.1. Все споры и разногласия, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, разрешаются Сторонами путём переговоров.
6.2. В случае недостижения согласия спор передаётся на рассмотрение в суд в соответствии с подсудностью, установленной процессуальным законодательством Российской Федерации.
7. Заключительные положения
7.1. Настоящий договор составлен в письменной форме в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон (ст. 674 ГК РФ).
7.2. Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.
7.3. Изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии их совершения в письменной форме и подписания уполномоченными Сторонами.
7.4. В случае заключения настоящего договора на срок один год и более ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
7.5. Во всём, что не урегулировано настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
8. Реквизиты и подписи сторон
|
Наименование арендодателя Реквизиты арендодателя Подпись, инициалы, фамилия арендодателя/представителя арендодателя |
Наименование арендатора Реквизиты арендатора Подпись, инициалы, фамилия арендатора/представителя арендатора |
Похожие документы
Данный договор применяется для передачи беседки на месте для отдыха во временное пользование за плату.