Договор аренды здания

1. Правовая природа договора

Договор аренды здания или сооружения регулируется § 4 главы 34 Гражданского кодекса РФ (ст. 650–655). По нему арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во временное владение и пользование либо во временное пользование за плату.

Особенности:

• здание (сооружение) является недвижимым имуществом, что определяет специальные требования к форме и регистрации;

• к аренде зданий применяются общие положения об аренде (ст. 606–625 ГК РФ), если иное не установлено правилами § 4;

• правила § 4 применяются также к аренде части здания или сооружения.

2. Существенные условия (на что обратить внимание в первую очередь)

Для договора аренды здания существенными являются два условия:

2.1. Предмет договора

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, передаваемое в аренду (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Указывайте обязательно:

• адрес (местоположение) здания;

• кадастровый номер (при наличии);

• общая площадь (в кв. м);

• этажность, назначение (нежилое/жилое);

• характеристики конструктивных элементов (при необходимости);

• при передаче части здания — точное описание передаваемой части, поэтажный план, экспликацию помещений.

При отсутствии данных, позволяющих индивидуализировать объект, договор считается незаключённым.

2.2. Размер арендной платы

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания (п. 1 ст. 654 ГК РФ). В договоре необходимо указать:

• размер арендной платы (твёрдая сумма или порядок её расчёта);

• порядок внесения платежей;

• сроки оплаты.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключённым. Правила определения цены по п. 3 ст. 424 ГК РФ (по цене, обычно взимаемой за аналогичные товары) не применяются.

3. Форма и государственная регистрация — ключевой момент

3.1. Письменная форма

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Несоблюдение письменной формы влечёт недействительность договора.

3.2. Государственная регистрация

Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Важно: договор на срок менее года регистрации не подлежит.

Порядок регистрации:

• подача заявления в Росреестр или через МФЦ;

• срок регистрации — до 9 рабочих дней (с момента подачи документов в МФЦ);

• с 1 марта 2025 года вступили в силу изменения в законодательстве о регистрации договоров аренды между юридическими лицами.

Без регистрации договор на срок от 1 года не считается заключённым, даже если стороны его подписали и фактически исполняют.

4. Структура договора (рекомендуемые разделы)

1. Преамбула — стороны (арендодатель и арендатор), их реквизиты, полномочия представителей.

2. Предмет договора — полное описание здания (адрес, кадастровый номер, площадь, назначение). При передаче части — план/схема.

3. Срок аренды — дата начала и окончания. Если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок (ст. 610 ГК РФ). При сроке от 1 года — обязательная регистрация.

4. Арендная плата и порядок расчётов — размер, порядок, сроки, форма оплаты. Обязательное условие.

5. Права и обязанности сторон:

• арендодатель: передать здание в состоянии, пригодном для использования; не чинить препятствий;

• арендатор: использовать по назначению, поддерживать в исправном состоянии, нести расходы на содержание (если не предусмотрено иное).

6. Порядок передачи и возврата — оформляется актом приёма-передачи с описанием состояния здания.

7. Ответственность сторон — за нарушение сроков, порчу имущества, неустойка.

8. Порядок расторжения — основания и процедура.

9. Реквизиты и подписи сторон.

Обязательное приложение:

• акт приёма-передачи здания;

• документы, подтверждающие право собственности арендодателя (выписка из ЕГРН);

• поэтажный план и экспликация (при аренде части здания).

5. Налоговые последствия (кратко)

• Налог на прибыль: арендная плата включается в доходы арендодателя (ст. 248, 250 НК РФ).

• НДС: с 1 января 2026 года базовая ставка НДС составляет 22%. Арендодатель на ОСН обязан начислять НДС с арендной платы.

• Налог на имущество: уплачивает собственник (арендодатель), если иное не предусмотрено.

• УСН: арендная плата включается в доходы арендодателя; для арендатора — в расходы при подтверждении оплаты.

6. Типичные ошибки при составлении

1. Отсутствие согласованного размера арендной платы — договор признаётся незаключённым.

2. Не указаны индивидуализирующие признаки здания — договор незаключён.

3. Отсутствие государственной регистрации при сроке от 1 года — договор не считается заключённым.

4. Договор составлен не в форме одного документа (например, обмен письмами) — недействительность.

5. Отсутствие акта приёма-передачи — невозможно доказать состояние здания на момент передачи.

6. Срок договора не определён — договор считается заключённым на неопределённый срок (особенности расторжения).

7. Не проверены полномочия подписантов — договор может быть оспорен.

7. Проверка перед подписанием

• □ 

  Здание описано с адресом, кадастровым номером, площадью.

• □ 

  Размер арендной платы согласован и указан в письменной форме.

• □ 

  Определён срок аренды (если срок от 1 года — учтена необходимость регистрации).

• □ 

  Договор составлен в письменной форме как единый документ.

• □ 

  Акт приёма-передачи готов к подписанию.

• □ 

  Проверены полномочия лиц, подписывающих договор.

• □ 

  Проверены документы о праве собственности арендодателя на здание.

• □ 

  Учтены налоговые последствия (НДС, налог на прибыль).

8. Куда и как подавать (при необходимости)

Для государственной регистрации (при сроке от 1 года):

• подать заявление в Росреестр или в МФЦ (любой офис);

• срок — до 9 рабочих дней;

• госпошлина — 2 000 рублей (для физических лиц) / 22 000 рублей (для юридических лиц).

Для предъявления в иные органы (без регистрации):

• в налоговый орган — при проверках (подтверждение расходов/доходов);

• в суд — при разрешении споров (в качестве доказательства);

• в банк — при подтверждении хозяйственных операций.

Договор представляется в оригинале или надлежаще заверенной копии.