Договор поднайма жилого помещения
Данный договор применяется применяется, когда наниматель хочет передать часть или всё нанятое им помещение в пользование другому лицу.
1. Понятие и правовая природа
По договору поднайма наниматель (то есть тот, кто сам арендует жильё у собственника) с согласия наймодателя (собственника) передаёт на срок часть или всё нанятое им помещение в пользование поднанимателю.
Ключевое отличие от договора найма: поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Его право пользования полностью производно от прав нанимателя и действует только в рамках срока поднайма. Ответственным перед собственником (наймодателем) по основному договору найма остаётся наниматель.
Договор поднайма является возмездным — поднаниматель вносит плату за пользование помещением.
2. Нормативная основа
-
Статья 685 Гражданского кодекса РФ — основная норма, регулирующая поднаём жилого помещения.
-
Статья 76 Жилищного кодекса РФ — регулирует поднаём жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
-
Статья 77 Жилищного кодекса РФ — устанавливает требования к форме договора поднайма для социального найма.
3. Обязательные условия для заключения договора
3.1. Согласие наймодателя (собственника) — ОБЯЗАТЕЛЬНО
Без письменного согласия наймодателя договор поднайма является недействительным. Согласие может быть оформлено:
-
отдельным письменным документом;
-
условием в основном договоре найма, разрешающим поднаём;
-
подписанием договора поднайма самим наймодателем в качестве третьей стороны.
3.2. Для помещений в коммунальной квартире
Требуется согласие всех нанимателей и проживающих с ними членов их семей, а также всех собственников и проживающих с ними членов их семей.
3.3. Соблюдение нормы площади
Договор поднайма может быть заключён только при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
3.4. Запрет при наличии тяжелобольных
Передача жилого помещения в поднаём не допускается, если в нём проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжёлых форм хронических заболеваний, указанных в перечне.
4. Существенные условия договора
Единственным существенным условием договора поднайма является предмет — точное описание передаваемого в пользование жилого помещения.
В договоре необходимо указать:
-
полный адрес помещения;
-
кадастровый номер (при наличии);
-
площадь помещения (общая и жилая);
-
количество комнат;
-
какая именно часть помещения передаётся (вся квартира, отдельная комната, часть комнаты).
Срок и цена не являются существенными условиями — при их отсутствии они могут быть определены по общим правилам ГК РФ. Однако на практике их настоятельно рекомендуется указывать во избежание споров.
5. Порядок составления договора (пошагово)
Шаг 1. Проверьте основной договор найма
Убедитесь, что:
-
договор найма действует;
-
в нём нет прямого запрета на поднаём;
-
срок основного договора позволяет заключить поднаём на нужный вам срок.
Шаг 2. Получите все необходимые согласия
Получите письменное согласие наймодателя (собственника). Для коммунальной квартиры — согласие всех соседей. Для социального найма — также согласие членов семьи нанимателя.
Шаг 3. Точно опишите предмет договора
Укажите полный адрес, площадь, количество комнат, какая именно часть помещения передаётся. Чем точнее описание — тем меньше риск споров.
Шаг 4. Определите срок поднайма
Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма. Если основной договор заканчивается раньше — договор поднайма прекращается автоматически.
Шаг 5. Согласуйте плату и порядок расчётов
Укажите размер платы, периодичность внесения, способ оплаты и сроки. Договор поднайма является возмездным.
Шаг 6. Определите, кто оплачивает коммунальные услуги
По умолчанию ответственность перед наймодателем за все платежи несёт наниматель. В договоре можно предусмотреть, что поднаниматель компенсирует коммунальные расходы.
Шаг 7. Укажите лиц, проживающих совместно с поднанимателем
Если с поднанимателем будут проживать другие лица, их необходимо указать в договоре.
Шаг 8. Составьте акт приёма-передачи
Акт фиксирует состояние помещения, наличие мебели, техники, показания счётчиков на момент передачи. Является неотъемлемой частью договора.
Шаг 9. Подпишите договор
Договор поднайма заключается в письменной форме. Для помещений по договору социального найма экземпляр договора передаётся наймодателю.
6. На что обратить особое внимание
Согласие наймодателя — критически важно. Без него договор ничтожен. Наймодатель вправе потребовать расторжения основного договора найма, если поднаём осуществлён без его согласия.
Поднаниматель не имеет преимущественного права. На договор поднайма не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок. По окончании срока поднаниматель обязан освободить помещение без права требовать его продления.
Ответственность перед наймодателем — на нанимателе. Если поднаниматель повредил имущество или не оплатил коммунальные услуги, отвечать перед наймодателем будет наниматель (с правом последующего взыскания с поднанимателя).
Прекращение основного договора. При досрочном прекращении договора найма одновременно с ним прекращается и договор поднайма.
Поднаниматель не приобретает самостоятельных прав. Он не может требовать вселения других лиц, производить перепланировку или оспаривать условия основного договора.
Регистрация по месту пребывания. При сроке поднайма более 90 дней поднаниматель обязан зарегистрироваться по месту пребывания. Это обязанность поднанимателя, но наниматель не должен препятствовать этому.
7. Куда и как обращаться при спорах
Досудебный порядок
При возникновении спора стороны должны попытаться урегулировать его путём переговоров. Рекомендуется направить письменную претензию с изложением требований и указанием срока для ответа (обычно 10–30 дней).
Судебный порядок
Если переговоры не привели к результату, спор передаётся в суд общей юрисдикции — по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ).
Срок исковой давности
Общий срок исковой давности — три года (ст. 196 ГК РФ).
Наиболее частые споры:
-
наймодатель требует выселения поднанимателя, ссылаясь на отсутствие своего согласия;
-
поднаниматель отказывается освобождать помещение по окончании срока;
-
споры о размере платы и компенсации коммунальных платежей;
-
споры о возмещении ущерба, причинённого поднанимателем.
8. Краткий чек-лист перед заключением
□ Получено письменное согласие наймодателя (собственника) на поднаём.
□ Для помещения в коммунальной квартире — получено согласие всех соседей.
□ Для помещения по договору социального найма — получено согласие членов семьи нанимателя.
□ Соблюдена норма общей площади на одного человека.
□ В помещении не проживают граждане с тяжёлыми хроническими заболеваниями (из перечня).
□ В договоре точно описан предмет (адрес, площадь, часть помещения).
□ Срок поднайма не превышает срок основного договора найма.
□ Согласован размер платы и порядок её внесения.
□ Определено, кто оплачивает коммунальные услуги.
□ Указаны все лица, проживающие совместно с поднанимателем.
□ Договор составлен в письменной форме в двух экземплярах.
□ Составлен акт приёма-передачи помещения.
□ Экземпляр договора передан наймодателю (для социального найма).
□ Стороны понимают, что поднаниматель не приобретает самостоятельных прав.
Договор поднайма жилого помещения
| г. Город составления | Дата договора года |
Наименование арендодателя, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и Наименование арендатора, именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, руководствуясь статьями 671–688 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. По настоящему договору Наймодатель передаёт Нанимателю за плату во владение и пользование изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, расположенное по адресу: Адрес жилого помещения, общей площадью Площадь помещения кв. м (далее – Жилое помещение) (п. 1 ст. 671, п. 1 ст. 673 ГК РФ).
1.2. Жилое помещение принадлежит Наймодателю на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
1.3. Жилое помещение предоставляется Нанимателю для проживания (Цель использования).
1.4. Совместно с Нанимателем в Жилом помещении будут проживать следующие граждане: указать, кто именно будет проживать (например, супруга, фио, дата рождения) (п. 1 ст. 677 ГК РФ).
1.5. Настоящий договор заключается на срок Срок договора (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
1.6. Передача Жилого помещения осуществляется по акту приёма-передачи, который подписывается Сторонами и является неотъемлемой частью настоящего договора. В акте фиксируются состояние помещения, наличие мебели, оборудования, показания счётчиков.
2. Плата за жилое помещение и порядок расчётов
2.1. Размер платы за Жилое помещение составляет Размер платы рублей в месяц (п. 1 ст. 682 ГК РФ).
2.2. Плата вносится Нанимателем путём Способ оплаты не позднее Число месяца для оплаты числа каждого месяца, за который производится оплата.
2.3. Размер платы не подлежит одностороннему изменению Наймодателем, за исключением случаев, предусмотренных законом или настоящим договором (п. 2 ст. 682 ГК РФ).
2.4. Коммунальные услуги оплачиваются указать нужное (Наймодателем / Нанимателем / с распределением между Сторонами). Если оплата возлагается на Нанимателя, он обязан самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями или вносить платежи Наймодателю в составе платы за жилое помещение (п. 2 ст. 676 ГК РФ).
3. Права и обязанности сторон
3.1. Наймодатель вправе:
3.1.1. Требовать своевременного внесения платы за Жилое помещение в порядке и сроки, установленные настоящим договором.
3.1.2. Требовать использования Жилого помещения по его целевому назначению (для проживания).
3.2. Наймодатель обязуется:
3.2.1. Передать Нанимателю Жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, в срок, установленный настоящим договором.
3.2.2. Обеспечить соответствие Жилого помещения характеристикам, указанным в настоящем договоре.
3.2.3. Осуществлять капитальный ремонт Жилого помещения за свой счёт (п. 2 ст. 681 ГК РФ).
3.2.4. Не чинить препятствий Нанимателю в пользовании Жилым помещением.
3.3. Наниматель вправе:
3.3.1. Требовать предоставления Жилого помещения в соответствии с условиями настоящего договора.
3.3.2. Требовать соответствия Жилого помещения заявленным характеристикам.
3.4. Наниматель обязуется:
3.4.1. Использовать Жилое помещение исключительно для проживания (п. 2 ст. 678 ГК РФ).
3.4.2. Своевременно вносить плату за Жилое помещение в порядке и сроки, установленные настоящим договором.
3.4.3. Бережно относиться к Жилому помещению и имуществу, находящемуся в нём.
3.4.4. Поддерживать Жилое помещение в надлежащем состоянии, производить текущий ремонт за свой счёт (п. 2 ст. 681 ГК РФ).
3.4.5. Допускать Наймодателя в Жилое помещение в заранее согласованное время для осмотра состояния и проведения необходимых работ.
3.4.6. По окончании срока действия договора возвратить Жилое помещение Наймодателю по акту приёма-передачи в том состоянии, в котором оно было получено, с учётом нормального износа.
4. Ответственность сторон
4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
4.2. Наймодатель несёт ответственность за недостатки Жилого помещения, которые препятствуют его нормальному использованию и о которых он знал или должен был знать на момент передачи помещения, но не оговорил их (ст. 681 ГК РФ).
4.3. Наниматель несёт ответственность за повреждение Жилого помещения и находящегося в нём имущества и обязан возместить причинённый ущерб.
4.4. За просрочку внесения платы за Жилое помещение Наниматель уплачивает Наймодателю неустойку в размере Размер неустойки процентов от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 4 ст. 687 ГК РФ).
5. Расторжение и продление договора
5.1. Наниматель вправе в любое время расторгнуть настоящий договор с письменным предупреждением Наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
5.2. По требованию Наймодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 687 ГК РФ (в частности, при невнесении платы за шесть месяцев).
5.3. По истечении срока действия договора при отсутствии заявления одной из Сторон о его расторжении договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях (ст. 684 ГК РФ).
6. Порядок разрешения споров
6.1. Все споры и разногласия, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, разрешаются Сторонами путём переговоров.
6.2. В случае недостижения согласия спор передаётся на рассмотрение в суд в соответствии с подсудностью, установленной процессументальным законодательством Российской Федерации.
7. Заключительные положения
7.1. Настоящий договор составлен в письменной форме в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон (ст. 674 ГК РФ).
7.2. Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.
7.3. Изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии их совершения в письменной форме и подписания уполномоченными Сторонами.
7.4. При заключении настоящего договора на срок один год и более обременение (ограничение) права собственности на Жилое помещение подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
7.5. Во всём, что не урегулировано настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
8. Реквизиты и подписи сторон
|
Наименование арендодателя Реквизиты арендодателя Подпись, инициалы, фамилия арендодателя/представителя арендодателя |
Наименование арендатора Реквизиты арендатора Подпись, инициалы, фамилия арендатора/представителя арендатора |
Ключевые слова
Похожие документы
Консигнация — форма комиссионной продажи товаров, при которой владелец (консигнант) передаёт товар посреднику (консигнатору) на хранение и для продажи. По договору консигнации без права возврата товара, если продавец не сможет продать товар, то он не вернёт его, а выкупит по фиксированной стоимости, указанной в договоре.
Договор подряда на выполнение погрузо-разгрузочных работ