Исковое заявление об устранении недостатков строительства многоквартирного дома

Для подготовки и подачи данного искового заявления необходимо выполнить следующие действия.

1. Документ, с помощью которого УК требует от застройщика устранить выявленные дефекты в построенном доме. Такое заявление подаётся в суд, если застройщик отказался добровольно исправить недостатки или не выполнил требования в установленный срок.
2. Основания для подачи иска:
   1. Выявление дефектов в строительстве многоквартирного дома, которые нарушают требования проектной документации, технических регламентов или градостроительных норм. 
   2. Нарушение застройщиком гарантийных обязательств. Согласно ч. 6 ст. 7 ФЗ №214-ФЗ, гарантийный срок для объекта долевого строительства не может быть менее 5 лет. В течение этого срока застройщик обязан устранять выявленные недостатки. 
   3. Отсутствие реакции на досудебную претензию. Перед обращением в суд УК обязана направить застройщику письменную претензию с требованием устранить дефекты. Если застройщик игнорирует претензию или отказывается удовлетворить требования, можно подавать иск.
3. В исковом заявлении необходимо указать:
   1. Наименование суда, в который подаётся иск.
   2. Данные истца (УК) и ответчика (застройщика).
   3. Описание выявленных недостатков с указанием их характера, места обнаружения и даты выявления. К заявлению прилагаются акты осмотра, фотографии, заключения экспертов и другие доказательства.
   4. Требования к суду: обязать застройщика устранить недостатки в разумный срок, взыскать неустойку за просрочку, компенсировать расходы на экспертизу и другие затраты. 
   5. Расчёт суммы исковых требований (если применимо).
4. К исковому заявлению прикладываются следующие документы: Акт осмотра многоквартирного дома с фиксацией недостатков. Фотографии и видеоматериалы, подтверждающие наличие дефектов. Заключение независимой строительной экспертизы, которая определит характер и причину возникновения недостатков, а также стоимость их устранения. Копию претензии, направленной застройщику, и доказательства её получения (почтовая квитанция, опись вложения).
5. При заполнении шаблона искового заявления указывайте правильные наименования и цифровые значения документов.
6. При заполнении данных других участников судебного спора, укажите те, данные которыми Вы достоверно располагаете (ФИО/наименование, адрес регистрации/проживания/номер телефона/ИНН/ОГРН/паспортные данные и др.) 
7. В тексте шаблона искового заявления указаны наименования/даты/номера нормативных правовых актов (НПА), которые необходимы для обоснования Ваших исковых требований.   
8. Иск направляется в арбитражный суд по месту нахождения/регистрации ответчика .
9. Проверьте правильность и корректность заполнения данных в шаблоне искового заявления, склонения слов по падежам по тексту искового заявления.
10. Расчет госпошлины происходит автоматически в шаблоне документа. Оплатите государственную пошлину и оригинал квитанции/чека приложите к исковому заявлению.  
11. Проверьте по списку приложенные к исковому заявлению документы, очередность в списке должна совпадать с очередностью приложения  документов (это должны быть копии документов, оригиналы остаются у Вас). 
12. Отправьте копии искового заявления и приложенных к нему документов другим лицам, участвующим в деле (ответчику/третьим лицам). Снимите копии данных почтовых квитанций и приложите их к экземпляру искового заявления, подаваемого в суд. 
13. Подайте документ лично/через представителя по выданной Вами на его имя доверенности в канцелярию суда, отправьте почтой заказным письмом с уведомлением о вручении или  воспользуйтесь сервисом суда для подачи документов в электронном виде.

На основании договора управления от N Истец является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома по адресу: .
Ответчик являлся застройщиком указанного дома, о чем свидетельствует разрешение на ввод дома в эксплуатацию, выданное .
представителями истца с участием председателя Совета многоквартирного дома в комиссионном порядке был проведен осмотр технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования, входящего в состав общего имущества вышеуказанного МКД.
Ответчику заблаговременно были направлены соответствующие извещения (получены ) - представители не явились.
По результатам осмотра составлен акт, свидетельствующий о многочисленных строительных недостатках капитального характера, а именно зафиксировано: , что является угрозой безопасности жителей указанного дома.
Ответчик, являющийся застройщиком МКД, имеет гарантийные обязательства по устранению строительных недостатков.
С целью соблюдения досудебного порядка возникших разногласий истцом в адрес ответчика была направлена претензия с предложением в срок до приступить к выполнению работ по устранению указанных в акте строительных недостатков капитального характера и завершить эти работы не позднее .
Ответчик к выполнению работ не приступил, фактически оставив претензию без удовлетворения.
Данные обстоятельства послужили основаниями для обращения в суд с заявленными требованиями.
В силу ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам.
У истца имеются полномочия на подачу иска, поскольку рассматриваемые в настоящем деле вопросы относятся к управлению общим имуществом, в таких правоотношениях управляющей компании для представления интересов собственников не требуется специального решения собрания собственников о наделении управляющей компании правом на подачу иска. Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит прямых указаний о необходимости принятия решения общим собранием собственников для возложения на управляющую организацию полномочий по подаче иска такой категории спора.
В соответствии с подп. "д" п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416) организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, включает в себя ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Аналогичный вывод изложен в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 14 марта 2019 г. N Ф05-674/19 по делу N А40-6059/2018.
В силу ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном Кодексе.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 1 ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В силу п. 1 ст. 721 ГК РФ качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора - требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.
Согласно ст. 722 ГК РФ в случае, когда законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота предусмотрен для результата работы гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве (п. 1 ст. 721). Гарантия качества результата работы, если иное не предусмотрено договором подряда, распространяется на все, составляющее результат работы.
П. 1 ст. 723 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (ст. 397).
Согласно п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств", разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения ГК РФ, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.
Согласно п. 1 ст. 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия. При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т. п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.
П. 1 ст. 755 ГК РФ предусмотрено, что подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.
Согласно ст. 756 ГК РФ при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пп. 1-5 ст. 724 данного Кодекса.
При этом предельный срок обнаружения недостатков в соответствии с пп. 2 и 4 ст. 724 ГК РФ составляет пять лет.
Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Последствия передачи объекта долевого строительства ненадлежащего качества предусмотрены в ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, к числу которых относится обращение к застройщику с требованием безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 января 2007 г. N 12354/06 предельный срок обнаружения дефектов по договорам строительного подряда в силу ст. 756 ГК РФ составляет пять лет и возможность его уменьшения законом не предусмотрена. По смыслу ст. 724 ГК РФ обязанность подрядчика по устранению дефектов сохраняется и после истечения гарантийного срока, если он установлен менее предельного срока.
Таким образом, в пределах гарантийного срока действует презумпция вины подрядчика за недостатки (дефекты) выполненных работ и на него возлагается обязанность доказать, что работы им выполнены качественно, а возникшие в период гарантийного срока недостатки (дефекты) не являются следствием выполненных подрядчиком работ (Определение Верховного Суда РФ от 25 ноября 2021 г. N 304-ЭС21-22247 по делу N А81-6595/2020).
Соответственно, наличие недостатков выполненных работ установлено в течение гарантийного срока, а потому между сторонами по делу возникли гарантийные обязательства по устранению выявленных недостатков работ, которые подлежат выполнению застройщиком.
Согласно п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств", удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено. При установлении указанного срока суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.
Разумный срок для устранения недостатков истец считает календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 8, 307, 309, 310, 702, 721, 722, 723, 724, 740, 754, 755, 756 ГК РФ, ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств", ст. 125-126 АПК РФ,

прошу:

1. Обязать ответчика в рамках гарантийных обязательств в течение календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить за свой счет и своими силами выявленные дефекты в период гарантийного срока в МКД по адресу: , а именно устранить следующие недостатки (дефекты): .
2. Расходы по оплате государственной пошлины возложить на ответчика.

Приложение:

1. уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде;
2. документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и в размере или право на получение льготы по уплате государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины;
3. документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
4. доверенность и диплом о высшем юридическом образовании представителя или иные документы, подтверждающие полномочия на подписание искового заявления;
5. документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются;
6. подтверждение соблюдения претензионного порядка урегулирования спора;
7. выписка из ЕГРЮЛ на истца и ответчика.